市價、公告現值、評定現值：三個「房屋價值」差在哪

拿到房屋稅單，上面寫「房屋現值 85 萬」，很多人嚇一跳：我的房子明明市價一千多萬。這不是錯誤，是不同的價值有不同的用途。搞混了會嚴重誤判自己的可貸空間。

一、市價（實際成交價）

這是真實市場上的買賣價格，也是二胎估值唯一採用的基準。來源是實價登錄的實際成交紀錄。

市價反映的是供需、地段、屋況、時機。它是三者中最高、也是唯一跟你能貸多少直接相關的數字。

二、土地公告現值

由各縣市政府每年評定公告，用途是計算土地增值稅。它通常低於市價，因為它是稅基而非交易價格。

另有「公告地價」，用途是計算地價稅，數字又更低。這兩個常被混淆，但都不是拿來估貸款額度用的。

三、房屋評定現值

就是房屋稅單上那個數字，由稅捐機關依房屋構造、用途、樓層、折舊率評定，用途是計算房屋稅與契稅。

它跟市價的落差非常大，因為它只算建物、不含土地，而且折舊算得很快。一間市價一千萬的房子，評定現值可能只有幾十萬，這是正常的。

為什麼這件事重要

三個實務上的誤用，我們經常遇到。

誤用一：拿評定現值估貸款。看到稅單上 85 萬就以為房子只值這麼多，白白放棄了本來有的空間。

誤用二：拿公告現值當市價談判。公告現值低於市價是常態，用它來主張房子不值錢或很值錢，都不會被採納。

誤用三：忽略了稅費是用官方價值算的。反過來說，如果涉及移轉（例如附買回或出售），土地增值稅是用公告現值算、契稅是用評定現值算。這時候該用的就是官方數字，不是市價。

那設定金額又是什麼

再加一個常被搞混的數字。謄本他項權利部的「擔保債權總金額」，是抵押權登記的擔保範圍，通常抓實際借款的 1.2 倍，用來涵蓋利息、違約金與執行費用。

它既不是市價，也不是你還欠的錢。而且它不會隨著你還款而減少。用它來推算一胎餘額，會嚴重低估你的可貸空間。

正確的估算方式

可貸空間的公式只用市價：市價 × 可貸成數 − 一胎實際本金餘額。

市價從實價登錄查同區同類型近期成交；可貸成數多數落在八成到九成；一胎餘額看網銀或對帳單上的本金餘額，不看謄本。

三個數字都用對，算出來的才是接近實際的數字。

各個數字去哪裡查

市價：內政部不動產交易實價查詢服務網，或直接看二胎貸各鄉鎮頁整理好的成交資料。

土地公告現值與公告地價：各縣市地政局網站，或內政部地政司的查詢系統。

房屋評定現值：房屋稅繳款書上，或向房屋所在地稅捐稽徵處查詢。

一胎本金餘額：房貸銀行的網銀、App 或對帳單。

一個實際的對照

假設一間房子：市價 1200 萬、土地公告現值合計約 300 萬、房屋評定現值 60 萬、謄本設定金額 840 萬、一胎實際本金餘額 520 萬。

五個數字都不一樣，各有用途。算二胎空間時只用市價 1200 萬與本金餘額 520 萬：1200 × 0.85 = 1020 萬，減 520 萬，空間約 500 萬。

如果誤用設定金額 840 萬去減，會算出只剩 180 萬——差了 320 萬。這就是為什麼要搞清楚每個數字的用途。

二胎貸以市價估值，不用官方評定數字壓低你的額度。把地址與一胎餘額給我們，市價怎麼認定、成數怎麼抓，都會說明清楚。